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Você sabe como funciona Leilão de Alienação Fiduciária de Imóvel? Veja o passo a passo e escolha o melhor momento para arrematação

Leilão ocorre diretamente pelos Bancos após a retomada do imóvel. Sem processo judicial.

Devido à acentuada recessão econômica que passamos, ocorre atualmente um aumento na retomada dos imóveis pelos bancos. Imóveis que serão encaminhados para leilão extrajudicial. Esse artigo é direcionado para pessoas interessadas em arrematar imóveis retomados encaminhados para leilão. É um passo a passo para entender esta modalidade de negócio.

Existe o LEILÃO JUDICIAL, realizado dentro de um processo judicial, na fase de execução, que já foi tratado em outro artigo. Neste artigo trataremos do LEILÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (EXTRAJUDICIAL) na execução provocada pela retomada do imóvel em financiamento. É modalidade realizada fora dos autos judiciais, por procedimento determinado pela Lei de alienação fiduciária de imóvel 9.514/1997.

Antes de explicar o passo a passo, vamos fazer uma introdução para explicar o que é a alienação fiduciária (super garantia).

Alienação fiduciária: É uma modalidade de garantia pela qual o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor para garantir o pagamento de uma dívida, sem no entanto perder o direito de posse e uso do imóvel. Na prática o mais comum é quando o comprador de um imóvel precisa contratar um financiamento bancário. Para garantir o pagamento, o credor (banco) recebe a propriedade do imóvel como garantia, e, ao final, após quitado o financiamento, a propriedade do imóvel volta ao comprador.

Propriedade fiduciária: Para melhor entender, Fidúcia significa Confiança. Assim, quando há alienação fiduciária o credor fica sendo titular da propriedade fiduciária. Na prática, o devedor transfere a propriedade ao credor (normalmente um Banco) em confiança (fidúcia), até que seja concluído o pagamento total da dívida. Com a quitação total, o credor devolve a propriedade ao devedor.

Essa propriedade fiduciária do credor, não é uma propriedade plena, como prevista no artigo 1.228 do Código Civil, mas sim uma espécie desta. Isso quer dizer que o credor tem a propriedade em fidúcia (confiança) sendo limitada, pois o credor não pode dispor da coisa, ou seja, não pode vender, alugar, emprestar ou usar de qualquer outra forma, pois a propriedade está afetada, está fora do comércio.

Embora não possa dispor da coisa, pode dispor do contrato e dos recebíveis na forma de cessão fiduciária de crédito.

Posse: Na alienação fiduciária, o devedor detém a posse direta do imóvel, e o credor, a posse indireta. Temos situação equivalente no contrato de locação, na qual o locador fica com a posse indireta e o locatário fica com a posse direta.

Vamos tratar da alienação fiduciária de forma completa em outro artigo. Por hora, espero que o leitor tenha entendido essa introdução para compreender melhor o leilão.

LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O leilão ocorre quando o devedor não consegue cumprir com suas obrigações contratuais e fica em atraso no pagamento das parcelas de financiamento. Este leilão deve seguir rigidamente os passos determinados pelo artigo 26 da Lei 9.514/1997, sob pena de nulidade

#Fase 1 – CONSTITUIÇÃO EM MORA DO DEVEDOR

No caso de atraso no pagamento (inadimplemento) das parcelas, o credor deverá constituir em mora o devedor através de notificação pessoal, pelo cartório de registro de imóveis ou de títulos e documentos, ou por notificação judicial ou, caso não seja possível, através de edital. Após notificado, o devedor terá o prazo fatal de 15 dias corridos para fazer o pagamento do débito total e purgar a mora. O número de parcelas em atraso que autoriza o início do procedimento de leilão, deve ser definida no contrato, contudo, o mínimo é uma parcela. O contrato pode prever que com o atraso de uma parcela o credor já possa iniciar o procedimento de leilão com a constituiçãoem mora do devedor.

#Dica 1: Caso o devedor faça o pagamento, o contrato continua em vigor. Sendo assim, orientamos aos devedores que façam o pagamento nestes 15 dias, porque após esses 15 dias, o imóvel irá obrigatoriamente para leilão.

Cumprida a #Fase 1, de forma regular, passa-se para a #Fase 2.

#Fase 2: CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR

Caso o devedor não realize o pagamento de purgar a mora nos 15 dias após notificado, a propriedade que antes era fiduciária, passa a ser consolidada integralmente em nome do Credor,, devendo inclusive pagar o imposto ITBI

Contudo, o credor deverá obrigatoriamente seguir o que determina a Lei, ou seja, fazer 2 Leilões.

#Fase 3: PRIMEIRA PRAÇA (LEILÃO) – VALOR DA AVALIAÇÃO

Nos 30 dias subsequentes à consolidação da propriedade, ou seja, 30 dias após o imóvel tornar-se seu na matrícula do imóvel, o credor levará o imóvel para leilão em primeira praça.

Nessa primeira praça (ou primeiro leilão), o valor do lance mínimo é o valor da avaliação do imóvel que estará previsto no próprio contrato de financiamento, sendo que esse valor nem sempre coincidirá com o valor do negócio pois depende de avaliação.

O procedimento é contratar um leiloeiro oficial, que providenciará a publicação de edital com as informações relevantes e as datas para primeira e segunda praças.

Não havendo licitantes interessados nesse primeiro leilão, será realizada a segunda praça.

#Fase 4: SEGUNDA PRAÇA (LEILÃ0) VALOR DA DÍVIDA E DESPESAS

15 dias após a primeira praça, não havendo arrematação, será realizada a segunda praça. Nesta oportunidade, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, mais as despesas de execução e comissão do leiloeiro.

#Dica 2: Neste caso, não é considerado preço vil (irrisório) o valor menor que 50% sobre o valor da avaliação, como ocorre no leilão judicial. Se o valor da dívida, mais as despesas forem menor que 50% sobre o valor da avaliação, mesmo assim o leilão será válido. No entanto, caso seja arrematado por valor maior, o que sobrar, será transferido para o devedor.

#Fase 5: PROCEDIMENTOS APÓS A ARREMATAÇÃO

Havendo arrematante, seja na primeira ou na segunda praça, o leiloeiro, após o depósito do valor pago pelo arrematante, expedirá o auto de arrematação, que deverá levar ao registro de imóveis para consolidar a propriedade em seu nome. O credor, por sua vez, deverá emitir o termo de quitação em nome do devedor/ comprador inadimplente.

Fase 6: NÃO HAVENDO ARREMATAÇÃO

Caso não haja arrematação nem na primeira, nem na segunda praça, o credor passa a ter livre disposição da propriedade, podendo escolher entre ficar com o imóvel, ou aliená-lo (vendê-lo) da maneira que escolher. Deverá neste caso, também emitir termo de quitação para o devedor, e não haverá devolução de nenhum valor pago.

#Dica 3: O leiloeiro deverá emitir certidão negativa nas duas praças, para não ensejar futura nulidade.

Fase 7: TERCEIRA PRAÇA (LEILÃO) – LANCE MÍNIMO LIVRE

Como vimos, após negativas de arrematação na primeira e segunda praças, o credor (normalmente um banco) poderá dispor do imóvel da maneira que escolher. Pode, neste caso, alienar por oferta, anúncio em imobiliária, ou por leilão. Devido à disposições regulatórias e contábeis de seu balanço, o banco tem urgência na venda desses imóveis e, normalmente, escolhe realizar a venda por um terceiro leilão (TERCEIRA PRAÇA).

#Dica 4- Essa nova “terceira” praça, o valor do lance mínimo é determinado livremente pelo credor e, costuma-se ser bem vantajoso, pois todos os atos legais já foram resolvidos. No entanto, o arrematante deve se precaver sempre, e diligenciar através de advogado, procurar saber se existem dívidas propter rem do imóvel (IPTU, por exemplo), entre outros fatos.

A natureza jurídica deste leilão é o pacto de melhor comprador previsto no antigo código civil.

#Dica 5– Nessa modalidade, a forma do pagamento é definida pelo próprio credor. Normalmente o credor aceita pagamento à vista, ou faz outro contrato de financiamento. Contudo, para conseguir fazer um contrato de financiamento, o interessado precisa passar pela análise de crédito do credor (Banco). Evidentemente que, havendo proposta de mesmo valor para pagamento à vista, esta terá preferência pelo credor.
Fonte Jus Brasil