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O condomínio pode escolher, entre eles, o que mais prontamente poderá cumprir a obrigação, sempre resguardado o direito regressivo contra quem entenda ser o responsável pelos débitos, em razão da natureza “propter rem” da obrigação e a prevalência do interesse da coletividade – Sentença reformada para incluir o requerido proprietário do imóvel na condenação – Recurso provido.
APELAÇÃO COM REVISÃO N° 0195093-82.2006.8.26.0100
COMARCA : SÃO PAULO – 34a VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL
MM. JUIZ : DANIEL CARNIO COSTA
APELANTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MIRANTE DO VALE
APELADOS : HOVHANES KEBENLIAN; JOSÉ FRANCISCO BEZELGA
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação n° -82.2006.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MIRANTE DO VALE sendo apelados HOVHANES KEBENLIAN e JOSÉ FRANCISCO BEZELGA (REVEL) (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES (Presidente sem voto), JOSÉ MALERBI E MENDES GOMES.
São Paulo,23 de maio de 2011.
MANOEL JUSTINO BEZERRA FILHO
RELATOR
Despesas condominiais – Ação de Cobrança ajuizada contra o proprietário e o compromissário comprador – Ação extinta com relação ao proprietário – proprietário é aquele que consta como tal na matriculo do imóvel – Legitimidade
tanto da possuidora como do proprietário para fígurar no pólo passivo. – Natureza “propter rem” da obrigação.
Tratando-se de despesa “propter rem”, decorrente da propriedade da unidade condominial, na qual o “dever de prestar” vincula quem for titular do direito sobre a coisa, sendo a prestação devida em decorrência de tal titularidade, são partes
legítimas tanto o proprietário como o possuidor do imóvel sobre o qual recai a cobrança.
O condomínio pode escolher, entre eles, o que mais prontamente poderá cumprir a obrigação, sempre resguardado o direito regressivo contra quem entenda ser o responsável pelos débitos, em razão da natureza “propter rem” da obrigação e a prevalência do interesse da coletividade – Sentença reformada para incluir o requerido proprietário do imóvel na condenação – Recurso provido.
VOTO N° 12.156
APELAÇÃO COM REVISÃO N° 0195093-82.2006.8.26.0100
Trata-se de recurso de apelação do condomínio autor (fls. 135/141) interposto ante a r. sentença (fls. 149/152) que julgou extinto o processo sem resolução do mérito em relação ao requerido Hovhanes Kebenlian, condenando o autor ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários fixados em 10% sobre o valor da causa; a r. sentença também julgou procedente o pedido feito na ação de cobrança de despesas de condomínio em relação ao requerido José Francisco Bezelga do Vale, condenando-o ao pagamento da quantia de R$-4.776,89, com correção monetária e juros nos termos da planilha inicial, além das prestações vencidas e vincendas durante o curso do processo, acrescidas de juros de 1% ao mês, de correção monetária e multa de 2%, além do pagamento das custas, despesas processuais e honorários arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Insurge-se o condomínio autor ora apelante contra o que foi decidido, alinhando as razões de seu inconformismo e aguardando o final provimento de seu recurso, para o fim de que a r. sentença seja reformada. O apelante alega, em síntese, a legitimidade passiva do proprietário do imóvel para figurar no pólo passivo da presente demanda, razão pela qual a condenação deveria recair sobre ambos os requeridos e não somente sobre o compromissário comprador. Ademais, alega que o instrumento de compromisso de venda e compra não registrado prejudica a possibilidade de se fazer com a que a própria unidade, em futura execução, responda pelos débitos, além de não ser hábil à transferência do domínio do imóvel.
O recurso é tempestivo e está preparado (fls. 143). Não foram ofertadas contrarrazões conforme certidão de fls. 146. Após a douta revisão, os autos vieram à mesa para julgamento.
É o relatório.
APELAÇÃO COM REVISÃO N° 0195093-82.2006.8.26.0100
A cobrança ajuizada diz respeito às despesas condominiais, descritas às fls. 144/147, relativamente à unidade autónoma n° 528 do Condomínio autor, além daquelas que se vencerem no curso do processo. A ação foi proposta pelo condominínio autor em face do proprietário, ou seja, daquele que consta na certidção de registro do imóvel (fls. 11) e do compromissário comprador, de acordo com o instrumento particular de compromisso de venda e compra (fls. 12/14). A r. sentença julgou extinto o processo com relação ao proprietário do imóvel por entender ser ele parte ilegítima e procedente o pedido de cobrança com relação ao requerido compromissário comprador da unidade condominial.
Sempre respeitado o entendimento do douto Magistrado sentenciante, está com a razão o condomínio autor quanto à legitimidade do proprietário para figurar no pólo passivo da presente ação. As despesas condominiais constituem obrigações “propter rem”, nas quais o “dever de prestar” vincula quem for titular do direito sobre a coisa, sendo a prestação devida em decorrência de tal titularidade.
Ressalte-se que, na lição de J. Nascimento Franco, “o vocábulo ‘condómino’ abrange
também o promitente comprador e o cessionário de direitos relativos às unidades
autónomas (art. 1.334, § 2o, do Código Civil), bem como, por analogia, o usufrutuário, o
nu-proprietário, o fiduciário, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das
unidades autónomas do edifício” (Franco, J. Nascimento. Condomínio. São Paulo: Ed.
RT, 2005, 5a ed., p. 288).
O posicionamento pacificado deste Eg. Tribunal é no sentido de que o proprietário, ou o compromissário comprador, ou o possuidor, etc, qualquer deles, pode ser esponsabilizado pelo pagamento das despesas de condomínio. Esta abertura e esta informalidade que a jurisprudência vem fixando em favor do condomínio deve ser mantida, pois o interesse comunitário deve prevalecer sobre o interesse particular.
Pode, portanto, o condomínio acionar proprietário e possuidor no caso em tela, ante a responsabilidade solidária de ambos no cumprimento das obrigações condominiais, acrescendo-se ainda que o cumprimento da sentença se faz sobre a própria coisa. A propósito, confira-se o julgado do qual foi Relator o Desembargador Egidio Giacoia, Apelação sem Revisão n° 701.335-00/2, quando compunha o hoje extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil:
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO – Cobrança – Legitimidade Passiva –
Compromissado Comprador com Título Registrado – Transferência Particular
– Recurso Provido. – O Condomínio pode ajuizar ação para cobrança de
despesas condominiais, de natureza “propter rem”, elegendo para compor o
pólo passivo da demanda tanto o proprietário do imóvel, como o
compromissário comprador com título registrado no Registro de Imóveis,
podendo também voltar-se contra o detentor da posse, em havendo ciência
inequívoca da ocupação. “
Dessa forma, o proprietário e também o terceiro compromissário comprador são partes legítimas para figurar no pólo passivo de ações de cobrança de despesas condominiais, independentemente de ter sido firmado instrumento particular de compra e venda com terceiro; tal fato não elide a responsabilidade do proprietário, perante o condomínio, que tem o direito de receber as prestações condominiais. Não se pode esquecer que proprietário do imóvel é aquele em nome de quem está o imóvel registrado no cartório imobiliário, no presente caso o apelado, sendo responsável assim como o compromissário comprador pelas despesas condominiais cobradas.
Portanto, cabe ao condomínio decidir contra quem ajuizar a ação de cobrança, não havendo vedação quanto à propositura em face de ambos, como se deu no presente caso. Ademais, como bem observado nas razões do recurso de apelação, tendo em vista a natureza “propter rem” das obrigações em face do condomínio, vislumbra-se a possibilidade de que a propriedade, caso haja necessidade, responda pelas dívidas cobradas. Dessa forma, excluindo o proprietário do pólo passivo, na eventual execução, não haveria a possibilidade de o imóvel ser penhorado vez que se encontra em nome do proprietário; eventual aquisição do bem mesmo em juízo, poderia vir a encontrar óbice no princípio da continuidade registaria.
Por óbvio não se exclui a possibilidade de o proprietário exercer o direito que eventualmente tenha contra terceiro, o que poderá ser discutido em ação de
regresso. No entanto, o que se pretende é manter a prevalência do interesse da
coletividade de receber os recursos para a manutenção do condomínio; dessa forma,
pertinente a escolha pelo condomínio daquele que mais prontamente poderá cumprir
com as obrigações. A propósito confira-se julgado do E. Superior Tribunal de Justiça:
“CONDOMÍNIO. Despesas. Ação de cobrança. Legitimidade passiva. – A
ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o
proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse
prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento de
despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre
aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário,
possuidor, promissário comprador, etc), – o que mais prontamente poderá
cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem
entenda responsável. – Ação promovida contra o proprietário. Recurso
conhecido, mas improvido.” (Resp 19448l/SP – Rei. Min. Ruy Rosado de
Aguiar-Quarta Turma-DJ. 22.3.l999-p. 216)
Por fim, de acordo com o que determina o art. 290 do CPC e o correio entendimento da Súmula n° 13 desteJsTTribunal de Justiça, publicada no DOJ de 30.8.20IO, p. 1, “na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais,consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação (Art. 290, do CPC).
Assim, todos os débitos em aberto, até que o pagamento total dos condomínios devidos seja efetuado, incluem-se na condenação, o que é ora determinado de ofício e independentemente até de pedido do próprio autor.
Diante de todo o exposto, a r. sentença deve ser reformada para afastar a extinção do processo com relação ao requerido Hovhanes Kebenlian, mantendo-o no pólo passivo da demanda, incluindo-o na condenação e no pagamento dos consectários legais fixados na r. sentença, resguardado o seu eventual direito de regresso contra o compromissário comprador do imóvel.
Fonte: http://www.jurisway.org.br/v2/bancojuris1.asp?pagina=1&idarea=15&idmodelo=24079
