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Apelação Cível – Cautelar – N. 2007.026512-6/0000-00 – Dourados.
Relator – Exmo. Sr. Des. Júlio Roberto Siqueira Cardoso.
Apelante – Farah Abdel Rahman Mah Hussein.
Advogado – Ahamed Arfux.
Apelado – Condomínio do Edifício Antilhas.
Advogado – Valter Apolinário de Paiva.
E M E N T A – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO CAUTELAR INOMINADA COM MEDIDA LIMINAR – CONDOMÍNIO – CONDÔMINO INADIMPLENTE – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – POSSIBILIDADE – LEI N. 4591/64 – ART. 63 – FATO NOVO – INEXISTENTE – PREQUESTIONAMENTO EXPRESSO – DESNECESSÁRIO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO.
É sabido que o custeio da obra está todo a cargo dos condôminos, de sorte que a mora de um dos adquirentes desequilibra o fundo de caixa e prejudica todo o conjunto.
A lei n. 4591/64 instituiu um sistema de penalidades para o inadimplemento das prestações contratadas.
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os juízes da Quinta Turma Cível do Tribunal de Justiça, na conformidade da ata de julgamentos e das notas taquigráficas, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator.
Campo Grande, 12 de novembro de 2009.
Des. Júlio Roberto Siqueira Cardoso – Relator
RELATÓRIO
O Sr. Des. Júlio Roberto Siqueira Cardoso
Farah Abdel Rahman Mah D. Hussein propôs Ação cautelar inominada com medida liminar contra o Condomínio do Edifício Antilhas, alegando ser proprietário do apartamento 502 do Edifício Antilhas na cidade de Dourados/MS. Que, em 11/03/2000 o Condomínio do Edifício propôs ação de cobrança contra o requerente de valores inerentes ao apartamento, não obtendo sucesso com a comprovação do alegado, tendo o juiz improvido o pedido. Ocorre que, após o fim do processo, sem ter recorrido da sentença, o condomínio autorizou leiloeiro oficial a proceder leilão do apartamento citado.
Para assegurar a propriedade do apartamento, o requerente ajuizou a presente ação cautelar inominada com medida liminar, oferecendo, inclusive, nota promissória no valor de R$ 96.000,00 em caução. A liminar foi deferida para suspensão da arrematação mencionada.
Foi apresentada contestação às fls. 81/94, com aditamento às fls. 175/180.
Advindo sentença, o magistrado a quo julgou improcedente o pedido inicial, revogando a liminar antes concedida e condenando o requerente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 350,00, nos termos do art. 20, §4º do CPC, extinguindo assim o processo com base no art. 269, I, do CPC.
Inconformado, Farah Abdel Rahman Mah D. Hussein interpôs Recurso de Apelação, nos termos da inicial, pedindo pela reforma da sentença determinando-se a efetivação dos efeitos da medida cautelar, com a finalidade de obstar definitivamente que o apelado leve o imóvel à leilão, ao final, prequestiona artigos da Lei n. 4591/64.
Contrarrazões aforadas em fls. 318/334.
Às fls. 444/447 o Condomínio do Edifício Antilhas, veio aos autos apresentar como Fato Novo cópia de laudo pericial judicial elaborado a pedido do juiz da 5ª Vara Cível da Comarca de Dourados/MS, decorrente de ação proposta contra outros moradores do mesmo edifício, pedindo que a prova emprestada seja acatada por este Tribunal como prova cabal para dirimir qualquer dúvida quanto ao valor da construção dos apartamentos do Edifício Antilhas.
Às fls. 477/481, Farah Abdel Rahman Mah D. Hussein manifestou quanto ao laudo apresentado, alegando que o documento não traz aos autos comprovação das contas alegadas, fazendo referência apenas a vistoria única em um dos apartamentos do prédio que não o do caso em tela. Pleiteia assim, pela impugnação e desentranhamento do petitório e documentos de fls 444/475, reiterando o pedido de deferimento do apelo.
VOTO
O Sr. Des. Júlio Roberto Siqueira Cardoso (Relator)
Farah Abdel Rahman Mah D. Hussein interpôs Recurso de Apelação, nos termos da inicial, pedindo pela reforma da sentença determinando-se a efetivação dos efeitos da medida cautelar, com a finalidade de obstar definitivamente que o apelado leve o imóvel à leilão, ao final, prequestiona artigos da Lei n. 4591/64.
Afirma o recorrente que o Condomínio, ora apelado pretende receber dívidas de responsabilidade dos condôminos do Edifício Antilhas sem a devida e prévia prestação de contas e que por ter um título executivo extrajudicial, deveria proceder a execução judicial desse título e não levar o imóvel à leilão, como fez.
Alega ainda que o leilão ocorreu em decorrência de uma ação de cobrança ajuizada anteriormente pelo apelado, onde este não obteve sucesso por ausência de provas quanto aos débitos alegados e não devido à sua inadimplência, conforme afirma o Condomínio em decorrência da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel.
Apela e afirma o recorrente que o valor de R$ 79.946,00 mencionado na Escritura Pública e na re-ratificação, não traz certeza de liquidez, pois o valor sofreu amortizações por ele realizadas e que, caso seja considerado por este Tribunal o referido valor, que seja entendida a obrigatoriedade da execução via judicial do título e não via leilão.
Sustenta ainda que a decisão mencionada da 11ª Vara da Comarca de Goiânia, trata dos apartamentos 101 e 102 do condomínio e não do 502, de propriedade do apelante.
Compulsando os autos, entendo que melhor sorte não assiste ao apelante, senão vejamos.
Inicialmente, pode-se afirmar que o Condomínio, ora apelado, foi instituído com dupla finalidade, além de administrar a coisa comum, teve também que concluir a construção do edifício, em decorrência da falência da ENCOL, incorporadora responsável pela obra.
A obrigação de pagar os valores para o término da obra, adveio do comum acordo das partes interessadas, com o escopo de minimizar os prejuízos ocasionados pela quebra da incorporadora.
Os valores cobrados foram aceitos e aprovados pelos condôminos, em assembléia, sendo defeso ao apelante arguir a existência de eventuais excessos para se eximir dessa obrigação, ocorre que, caso discordasse das contas ou valores apresentados/cobrados, deveria ajuizar, se assim entendesse, a competente medida judicial de prestação de contas, na qual poderia constestá-los.
Cabe dizer que, existindo o condomínio, subsiste também, o dever dos condôminos em manter a coisa comum, cabendo a todos, sem exceção, cumprir o compromisso financeiro para evitar a excessiva oneração de uns em benefício de outros.
Compactuar com o entendimento do apelante, implicaria admitir o enriquecimento sem causa do condômino inadimplente, em detrimento daqueles que cumprem religiosamente com suas obrigações.
No regime de condomínio, o custeio da obra está a cargo de todos os condôminos, de sorte que a mora de um dos adquirentes desequilibra o fundo de caixa, prejudicando todo o conjunto.
Visando impedir tal situação, a Lei n. 4.591/64 instituiu um sistema de penalidades peculiar para o inadimplemento das prestações contratadas no condomínio em administração ou a preço de custo.
Nas palavras de Arnold Wald:
“Coube à Lei n. 4.591, de 16.12.1964, que dispõe sobre o condomínio en edificações e as incorporações imobiliárias, estabelecer uma regulamentação legal completa e bastante minuciosa das relações dos condomínios em edifícios.” (Direito Civil. Vol. 4, 12ª ed. Saraiva. Pg. 163)
No caso em tela, o recorrente admite ter deixado de honrar com a obrigação assumida às fls. 274 dos autos, confessando ainda a dívida em Escritura Pública, dando causa ao leilão do imóvel.
Neste sentido, é o entendimento jurisprudencial:
“CIVIL. CONDOMÍNIO PELO REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. CONDÔMINO INADIMPLENTE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. POSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPROPRIEDADE. APURAÇÃO DO SALDO CONFORME ART. 63, § 4º DA LEI Nº 4.591/1964. REMESSA À LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO.” (TJ/SC. Apelação cível n. 2000.011128-7, de Balneário Camboriú. Rel. Sr. Des. Jorge Schaefer Martins. Segunda Câmara de Direito Civil Florianópolis, 11/08/2005)
Não há que se discutir a regularidade do leilão extrajudicial do bem, até porque sua realização está prevista conforme faculta a lei e há nos autos prova da notificação prévia do devedor e ampla divulgação do leilão, estando observadas aí as exigências legais atinentes.
Quanto à decisão mencionada da 11ª Vara de Goiânia, nada altera nos autos, posto que a dívida foi confessada no ato da assinatura da Escritura Pública e ratificada nos autos, não tendo ao menos o recorrente, demonstrado o quanto já foi pago por ele. Diante de uma confissão e não demonstração do pagamento do montante alegado, não há que se falar em outra condição do Condomínio, que não a de tomar providências quanto ao prejuízo causado aos outros proprietários.
Entendo que agiu corretamente o magistrado a quo quando decidiu às fls. 258/260:
“Pois bem, nesta data, prolatei sentença nos autos principais, desprovendo o pedido do autor, que consistia na declaração de ausência de direito do requerido em proceder ao leilão do apartamento 502, do Edifício Antilhas, nesta cidade.
À toda evidência, a presente medida está fadada ao insucesso, como passo a fazer.
Pelo exposto e, por tudo mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE o pedido do autor, inserto em sua petição inicial, revogando, em decorrência, a liminar antes concedida e, condeno-o ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, devidos ao patrono do requerido, que arbitro, por equidade, nos termos do artigo 20, § 4º, do CPC, em R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais).”
Quanto ao requerimento referente ao prequestionamento realizado pelo apelante, tendo sido todas as questões levantadas devida e satisfatoriamente apreciadas, resta dispensável qualquer manifestação expressa acerca dos dispositivos legais invocados.
Nesse sentido, o posicionamento deste Sodalício, in verbis:
“APELAÇÃO CÍVEL – (…) – PREQUESTIONAMENTO EXPRESSO – DESNECESSIDADE – RECURSO IMPROVIDO”. (Órgão Julgador: 5ª Turma Cível – Classe: Apelação Cível – Ordinário – Relator: Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva.)
Quanto aos documentos apresentados pelo apelado em contrarrazões e o fato novo de fls. 444/475, deixo de analisar por não verificar qualquer ocorrência que pudesse modificar o primeiro julgamento prolatado.
Dessa maneira, diante de todo exposto, entendo que não cabe alterações na sentença de primeiro grau, assim, conheço do recurso mas nego-lhe provimento.
DECISÃO
Como consta na ata, a decisão foi a seguinte:
POR UNANIMIDADE, NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.
Fonte: http://www.jurisway.org.br/v2/bancojuris1.asp?pagina=1&idarea=15&idmodelo=18133