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Antes de arrematar um imóvel em leilão judicial é preciso tomar muitas precaução, as primeiras como já abordamos em artigos anteriores refere-se a análise do processo que ocasionou o leilão a fim de verificar se existem nulidades capazes de cancelar a arrematação e bloquear o valor investido.
Superada a análise processual é preciso analisar os débitos que pertencem ao imóvel arrematado e podem ser cobrados do arrematante.
Uma das questões mais peculiares refere-se aos tributos e taxas cobrados pelos Municípios e que se atrelam aos imóveis. Nesse caso existe a particularidade que o artigo 130 do Código Tributário Nacional expressamente prevê que os tributos serão pagos pelo produto da arrematação.
Muito embora a previsão seja expressa nesse sentido é preciso de muita cautela para analisar o edital do leilão, pois em alguns casos tal observação estará expressamente previsto no edital e em outros constará claramente que a responsabilidade pertencerá ao arrematante, portanto por precaução antes da arrematação é sempre necessário observar o edital e proceder o levantamento de débitos.
Nesse sentido é importante ressaltar que mesmo que haja expressa previsão no edital quanto a possibilidade dos tributos serem custeados pelo valor da arrematação, em algumas hipóteses essa previsão não se aplicará, quando por exemplo o valor da dívida for superior ao valor da arrematação, responsabilizando o arrematante pela diferença do débito, conforme já posicionou-se o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“(…) A exegese do dispositivo pressupõe que o preço da expropriação tenha pago o débito. À mingua dessa comprovação, rejeita-se o pleito de certidão negativa. É que resta possível que o preço da alienação deixe o débito impago, impedindo assim, a expedição de certidão negativa.(Recurso Especial 720.196 SP, Primeira Turma, Ministro Relator Luiz Fux, julgado em 16 de junho de 2005)
Além dos tributos também podem ser responsabilidade dos arrematantes as despesas com débitos condominiais, ainda que o processo que tenha originado o leilão seja de condomínio, isto porque, em alguns casos o processo que origina a dívida é de apenas um período do débito, restando ao arrematante todos os demais meses em aberto por se tratar de dívida “propter rem”, mesmo anteriores a arrematação.
Nesse sentido é a posição do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
” AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO – COTAS CONDOMINIAIS – ADQUIRENTE – ARREMATANTE – OBRIGAÇÃO PROPTER REM. I – A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que o arrematante de imóvel em condomínio é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação II – Recurso Especial provido.”
(Resp 1044890/RS, Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma DJ 18/06/2010)
” CONDOMÍNIO. ADQUIRENTE. COTAS CONDOMINIAIS. ARREMATAÇÃO. RESPONSABILIDADE. 1. O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação. 2. Recurso especial não conhecido.”
(Resp 506183/RJ, Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJ 25/02/2004).
Da mesma forma é preciso muita cautela com dívidas hipotecárias existentes sobre os imóveis e ainda débitos de agua e luz, muito embora já tenha uma posição predominante no Superior Tribunal de Justiça que isenta o arrematante de tais gastos:
” ADMINISTRATIVO – FORNECIMENTO DE ÁGUA – TARIFA – COBRANÇA INDEVIDA – DÉBITOS REFERENTE AO CONSUMO DO ANTIGO PROPRIETÁRIO – PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS – ENUNCIADO 7 DA SÚMULA DO STJ. 1. A jurisprudência deste Tribunal tem entendimento o no sentido de que, independentemente da natureza da obrigação (se pessoal ou propter rem), o inadimplemento é do usuário, ou seja, de quem efetivamente obteve a prestação do serviço, pois não cabe responsabilizar o atual usuário por débito pretérito relativo ao consumo de água de usuário anterior. 2. Ademais, para rever o entendimento de que o débito em questão refere-se a consumo de outra pessoa, com quem a COHAB/SP firmou compromisso de venda há mais de vinte e oito anos depois da celebração do contrato, seria imprescindível exceder os fundamentos colacionados no acórdão vergastado, o que demandaria incursão no contexto fático-probatório dos autos, defeso em recurso especial, nos termos da Súmula 7 desta Corte de Justiça. Agravo regimental improvido.”
Fonte: http://www.investimentoleilaoimoveis.com.br/Debitos-despesas-na-arrematacao-de-%20imovel-em-leilao-judicial.html
